Hà Nội, ngày 22 tháng 8 – Sáng nay, tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều đại biểu Quốc hội đã bày tỏ sự quan ngại sâu sắc về các vấn đề còn tồn tại trên thị trường bất động sản, đặc biệt là tình trạng quảng cáo sai sự thật và hành vi thao túng thị trường. Những đề xuất nhằm luật hóa các hành vi này đã nhận được sự đồng tình mạnh mẽ, hướng tới một thị trường minh bạch, công bằng và bảo vệ tối đa quyền lợi của người dân.
Thực trạng đáng báo động: Quảng cáo “vẽ vời” dự án lung linh nhưng thực tế khác xa
Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ, đã thẳng thắn chỉ rõ một thực trạng nhức nhối: nhiều nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản đang có hành vi quảng cáo không đúng sự thật về môi trường xung quanh các dự án trước khi bán cho khách hàng. Ông Tuấn nhấn mạnh rằng, trên bản vẽ 3D hay các clip quảng cáo, nhiều dự án được “vẽ vời” cây xanh rậm rạp, hồ nước rộng lớn, bầu trời trong xanh lung linh như châu Âu hay ven biển xanh ngắt như Trung Đông. Tuy nhiên, khi khách hàng nhận bàn giao hoặc đến thực địa, thực tế lại khác xa một trời một vực.
“Thực tế hiện nay có những dự án đã cố tình ‘bôi xanh’ các nhà máy xung quanh trên bản vẽ để bán cho khách hàng, khiến khách hàng không để ý đến. Có những dự án quảng cáo hoàn toàn không đúng với thiết kế 3D thực tế,” ông Tuấn phát biểu. Ông dẫn chứng cụ thể: “Ví dụ cái hồ nước thực tế chỉ rộng khoảng 1 – 2 ha nhưng hình ảnh góc nhìn quảng cáo lại được vẽ rất rộng như thể hàng chục ha. Hay như cây xanh xung quanh được vẽ rất nhiều nhưng thực tế không phải như vậy; ánh sáng bầu trời lung linh như ở châu Âu nhưng thực tế khác xa. Hoặc vẽ môi trường ven biển trong xanh như Trung Đông nhưng thực chất không phải như thế.”
Kiến nghị luật hóa hành vi cấm quảng cáo sai sự thật để bảo vệ người mua
Trước thực trạng này, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn đã đặt ra câu hỏi đầy trăn trở: “Khi nhà đầu tư và khách hàng mua phải những dự án này thì ai là người chịu trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi cho họ?”. Từ đó, ông đề nghị tại Điều 5 về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản, ngoài các thông tin cơ bản như diện tích, chiều cao, hay màu sắc xây dựng nhà, cần bắt buộc phải công khai các thông tin cực kỳ quan trọng liên quan đến cây xanh, nguồn nước, khí hậu, âm thanh và ánh sáng xung quanh dự án.
Quan trọng hơn, ông Tuấn kiến nghị tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm, phải luật hóa hành vi cấm quảng cáo sai sự thật. Theo đại biểu đoàn Phú Thọ, việc luật hóa điều này là vô cùng cần thiết để các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản khi bắt đầu nghiên cứu và triển khai dự án phải “quảng cáo cho chuẩn xác”. Ông cảnh báo rằng nếu chỉ để xảy ra sai phạm rồi mới áp dụng các bộ luật Hình sự khác thì “lúc đó đã quá muộn”. “Không thể để tình trạng khách hàng hay nhà đầu tư chỉ nhìn trên hình ảnh 3D, xem các clip quảng cáo lung linh với chim bay hoa nở nhưng thực tế bàn giao lại hoàn toàn khác biệt,” ông Tuấn nhấn mạnh.
Đề xuất này nhằm tạo ra một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, buộc các chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm cao hơn về thông tin quảng cáo, đảm bảo tính trung thực và đúng sự thật. Khi thông tin được công khai minh bạch và chính xác, người mua sẽ có cơ sở vững chắc hơn để đưa ra quyết định đầu tư, tránh những rủi ro không đáng có và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Ngăn chặn thao túng thị trường: Mục tiêu song hành của dự thảo luật
Tiếp nối những ý kiến về minh bạch thông tin, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) đã nhấn mạnh một mục tiêu song hành khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đó là vừa tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án bất động sản vào lưu thông, vừa kiến tạo một thị trường minh bạch, hạn chế đầu cơ. Ông Trịnh Xuân An đặc biệt lưu ý đến hành vi đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản, coi đây là một trong những yếu tố gây ra sự méo mó và bất ổn trên thị trường.
“Sửa đổi luật này cần phân biệt rõ 3 vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường,” ông An nói. Việc phân định rõ ràng các khái niệm này sẽ là cơ sở quan trọng để xây dựng các quy định pháp luật phù hợp, tránh “hình sự hóa” hay cấm đoán những hoạt động đầu tư chính đáng, đồng thời có công cụ hiệu quả để xử lý các hành vi sai trái.
Phân biệt đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường
Theo đại biểu Trịnh Xuân An, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Việc một cá nhân hay tổ chức mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá là hoạt động kinh tế hợp lý và không thể coi đó là hành vi cần ngăn cấm.
Tuy nhiên, “đầu cơ” lại là một vấn đề khác. Ông An giải thích: đầu cơ sẽ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung – cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực của người dân. Hành vi này không chỉ gây lãng phí nguồn lực mà còn tạo ra những “cơn sốt” giá ảo, khiến thị trường trở nên bất ổn.
Nhấn mạnh mức độ nguy hiểm, ông An nhận định: “Thao túng thị trường còn nguy hiểm hơn”. Theo ông An, thao túng thị trường là hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá. Các biểu hiện cụ thể của hành vi này bao gồm:
- Giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá: Nhiều cá nhân hoặc tổ chức liên tục mua đi bán lại một bất động sản hoặc nhóm bất động sản trong một thời gian ngắn, nhằm tạo ra ảo tưởng về tính thanh khoản và xu hướng tăng giá, từ đó thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn.
- Thông đồng mua bán để đẩy giá: Các bên liên quan thỏa thuận với nhau để thực hiện các giao dịch mua bán với giá cao bất thường, nhằm kích thích tâm lý đám đông và đẩy giá thị trường lên.
- Tạo khan hiếm giả: Cố tình giữ lại nguồn cung hoặc tung ra thông tin sai lệch về nguồn cung để tạo ra cảm giác khan hiếm, từ đó đẩy giá lên cao.
- Sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”, sau đó bán ra thu lợi: Lợi dụng vai trò của môi giới hoặc lan truyền các tin đồn thất thiệt, thông tin quy hoạch chưa chính xác hoặc các thông tin “nội bộ” về dự án để kích thích nhu cầu mua, tạo ra “sóng” giá ảo, sau đó bán ra để trục lợi.
Những hành vi này không chỉ gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua mà còn làm mất đi niềm tin vào thị trường, cản trở sự phát triển lành mạnh của ngành bất động sản.
Đề xuất bổ sung công cụ pháp lý để nhận diện và xử lý hành vi thao túng
Mặc dù nhận định dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã có những công cụ rất quan trọng để phòng ngừa, song đại biểu Trịnh Xuân An cũng chỉ ra một mắt xích rất quan trọng còn thiếu. Đó là dự thảo chưa định danh rõ ràng hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này một cách hiệu quả.
Ông đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm, cụ thể hóa hành vi thao túng thị trường bất động sản. Đồng thời, cần giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung – cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.
“Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường,” đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh. Việc này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo rằng các quy định không gây cản trở cho các hoạt động đầu tư hợp pháp, nhưng vẫn đủ mạnh để ngăn chặn và xử lý nghiêm minh các hành vi sai phạm, góp phần kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bền vững.
Tóm lại
Những đề xuất của các đại biểu Quốc hội tại phiên thảo luận sáng nay đã chỉ ra những lỗ hổng pháp lý quan trọng trong quản lý thị trường bất động sản hiện hành. Việc luật hóa nghiêm cấm hành vi quảng cáo sai sự thật và thao túng thị trường, cùng với việc định danh rõ ràng các hành vi này và thiết lập cơ chế xử lý cụ thể, sẽ là bước tiến quan trọng để bảo vệ quyền lợi người dân, nâng cao tính minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam.
